不動産投資の極意 とにかくストライクゾーンに球が来るまで待つこと

こんばんは、チャイです。不動産投資で色々物件を見て回っていたので、しばらく更新が遅れてしまっていました。結論です。不動産投資は米国株投資に比べると、勝つのはかなり難しいです。

節税対策で不動産

今回の確定申告で、散々追加納税させられました。あらかじめ、ふるさと納税も150万円もしていて、予定納税も2回に分けて60万円以上納めていたのに、160万円も追加で来ました。税理士も、「どうしようもないですね」なんて言いながらニヤニヤしているだけで、税込13万円も請求してくるし・・・。

そこで、節税対策で不動産投資です。

不動産投資をして大家さんをやって、リターンを得るメリットは、2つあります。

1つは、物件の建物部分が減価償却費として節税できることです。これは、給与所得が高収入の人にとってはかなりの節税効果があります。所得税、住民税あわせて40%以上税金を払っている人にとってはかなり美味しいです。

もう1つは、銀行から融資を受けられるので、自分の金で投資しなくても儲かることです。株式投資は銀行から融資を受けて株を買うという手法は取れません。これも、銀行から融資を受けやすい属性の良いサラリーマンにとっては不動産投資は相性が良い投資法です。節税で還付された税金と家賃収入を米国株投資に回せば、もっと早く株資産を増やせるはずです。

建築不可物件投資

ここで、ポイントになるのが、固定資産税です。これは評価額が高ければ高いほど、毎年がっぽりと税金を取られてしまいます。ここが株式投資と違うところです。株は長期保有していても毎年税金を取られるようなことはありません。しかし、不動産は毎年保有しているだけで税金を取られるのです!

固定資産税には、土地への固定資産税と建物への固定資産税の2種類があります。

ここで目をつけたのが、建築不可物件のアパート投資です。建てられた時は、建築基準法に適合していたのに、法改正で建築基準を満たさなくなった物件があるのです。これは、建て直しが効かない土地に立っている物件なので、投げ売りに近い価格で売りに出されています。交渉次第ではもっと安く買えるかもしれません。当然、土地の評価額はボロボロです。だから、土地への固定資産税がほとんどかからないのです。

物件価格の大半を建物価値と考えて売買を成立させれば、建物は減価償却費で節税できるので、お得です。ちなみに土地は減価償却できないので、もし売りに出す気がなければ、安ければ安いほど土地の固定資産税も安いのでお得です。

大きな落とし穴が!

そこで、入居者がほぼ満室の建築不可物件の古アパートを見つけたので、買い申し込みまでこぎつけたのですが、ここで大きな落とし穴がありました!

銀行の融資が通りませんでした。銀行の担当の方も融資担当の方にしつこく掛け合っていただいたのですが、再建築不可物件は担保価値がないので、銀行では融資をしない決まりになっていると言うことで、どうしようもなかったと言われました。

建築不可物件を購入しようとなると、自己資金で一括購入になってしまいます。そんなお金あったら、S&P500ETFでも買った方が、ずっとリターン良いですよ。株を買うために不動産投資しているのに、不動産を買うために、株を買えなくなったら何をしているのかわかりません。

堂々巡り

一旦、頭をリセットして、今度は、建築不可物件ではない物件で、めぼしいものがないか探し始めました。

それが難しいです。結局、フルローンで買うと、減価償却の期間が終わった後で、毎年の収支がマイナスになってしまうのです。フルローンでプラスに持っていこうと思うと、表面利回りが15%以上必要です。表面利回りが15%と言うのは、差し引かれる前の家賃収入が年150万円として、物件価格が1,000万円ということです。ネットで検索しても、表面利回り15%の物件なんて数えるほどしかありません。

なんで、こんなことになるのかというと、もらった家賃収入に所得税と住民税がかかるからです。高収入であれば、所得税住民税で4割以上持っていかれます。だから銀行融資の元本返済が家賃収入でまかなえないのです。

節税対策でやっているのに、固定資産税は取られるわ、家賃から所得税と住民税は取られるわで、何やっているのかわからない状態です。日本の税制には、なかなか抜け道ないです。さすが、財務省!東大の文Iの中でも特に優秀な人間を結集しただけのことはあります。素人投資家が一人で考えれることは全てお見通しです!

では、低収入のサラリーマンだったらどうでしょう?所得税住民税はそんなに持っていかれないですけど、今度は、属性が低いので、銀行の融資が通りません。通ったとしても利息が高いです。

手残り1%未満!

色々計算してわかったことは、こんなに厳しい針の穴を通すような条件をクリアしても銀行の融資を支払って最後に残る毎年のお金は、最初の投資額の1%未満です。つまり、1億円融資してもらって、フルローンで不動産投資するような危ない橋を渡って、手残り年100万円です!

自己資金を半分ぐらい入れれば十分収支はプラスになりますが、最初に半分入れるお金があるんだったら、その金で米国株投資した方がずっと儲かります。本末転倒ですよね。

焦るな!

不動産投資で物件を見て回ると、だんだんと、「このくらいの利回りだったらまあいいかな。」というわけのわからない妥協の気持ちが生まれて、契約してしまいそうになる衝動に駆られてしまいます。こうやって、不動産ローンで詰んでしまうサラリーマンいるんだろうなあ。

焦らず、ストライクゾーンに絶好球が来るまで待つことが大事です。バフェット氏の言葉を思い出しました。投資の世界には見送り三振はありません。

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