こんばんは、チャイです。先日の築古アパート一棟買い投資の続きです。その後、自分でラクマチサイトを使って、大阪府を中心に周辺地域も含めて探してみました。
investusastock.tokyoContents
良い物件は掲載されていない
田舎に行くと、表面利回りが10%以上になりますが、大阪市で満室になっているような物件は、利回りがせいぜい７％前後です。まれに10%以上の物件があるにはあるのですが、思いっきりボロボロで空室だらけだったりして、どう考えても、10%の利回りは得られそうにありません。
結局のところ、良い物件はラクマチサイトに掲載される前に、売れてしまっています。そんな良い物件は私には回ってきません。ラクマチサイトに載っている物件は売れ残りです。
結局、大外れ物件は除外して、そこそこ物件で手を打つしかないという結論に達しました。
再建築不可物件
しかし途中、少し寄り道してしまいました。色々ラクマチサイトで検索していると、再建築不可物件が表面利回り10%超えでお買い得だということに気づきました。
再建築不可物件とは、土地が周りの敷地に取り囲まれていて、道路との接道が2m幅確保できていない土地に建つ物件です。取り壊されたらもう２度と建物は建てられません。大阪や京都のごちゃごちゃしたところには、そういう物件がいっぱいあって、お安く買えます。
土地の値段が激安
どうせ、中古で買ったあと、立て直すつもりはないわけだし、土地の値段は激安で、建物価格は経費で落ちるわけだから節税効果絶大です。
私は、京都市に目をつけました。京都は学生が多いので、一人暮らしの古い物件でも埋まりやすいです。それに私は大学生の時に京都に住んでしたので、土地勘があります。
担保が取れないので融資不可
しかし、ここで大きなミスをしました！給与の振込先にしている地銀に相談したところ、再建築不可物件は担保が取れないので、融資は行っていないとのことでした。低利息フルローンでの融資が前提だったので、馴染みの地銀に断れた時点で、再建築不可物件投資はアウトです。
米国株投資が圧勝
もしそれでも再建築不可物件に投資するなら、融資を受けないで現金一括で買うしかなさそうです。
でも、米国株を取り崩して現金一括で買ったらアホです。だって、不動産投資よりも米国株投資の方が圧倒的にキャピタルゲインが大きいんですから。
日本不動産は右肩下がり
日本の不動産は、ごく一部の地域をのぞいて価格が年々下落しています。
東京２３区と千葉埼玉神奈川の首都圏地域か、大阪市のJR環状線内かその駅周辺、京都市の洛中、名古屋市と福岡市の市街地ぐらいしか土地価格の下落に強そうな地域って、もうないですよ。
つまり、日本の不動産投資は、株式投資でいうところのオワコンセクターの配当銘柄株しかないということになります。
土地の値段が右肩上がりではないということは、長期投資でキャピタルゲインが見込めないということです。しかも、不動産管理会社や銀行の利息、元本返済、物件の修理、税金などで、インカムゲインも1%あるか、もしかしたら元本払ったら、差し引き0が御の字です。ほとんどの不動産投資家は、マイナスリターンではないでしょうか？
節税効果のみ
というわけで、一番、リターンが大きいと言われている築古アパート一棟買い投資でも、節税効果ぐらいしか得られるものはありません。だから、節税が期待できる高給与所得のサラリーマンしか日本の不動産投資では恩恵がないでしょう。
実際の買った物件に関して、また時間のある時にお話しします。
