不動産投資で築古マンション一棟買い!米国株投資が圧勝だわw

こんばんは、チャイです。ブログでも時々書いていましたが、ついに、築古マンション一棟買いをやってしまいました。不動産投資を考えている人にも参考になると思うので、ここまでたどり着いた経緯に書き残しておきます。

米国株投資が圧勝

私がやってみた感想ですが、不動産投資よりも米国株投資の方が圧倒的にリターンが大きいです。米国株投資の平均リターンが年7%であるのに対して、手数料や利息、借金、税金など諸々を引かれた後の不動産の手残りリターンは年1%あったら優秀なくらいです。

米国株投資にはなくて、不動産投資にあるメリットは、2つです。

1つは節税効果です。

2つ目は、銀行から融資が受けられることです。株式投資をするからお金貸してくださいって銀行に言ったところで、どんな素晴らしい属性のサラリーマンでもお金貸してくれません。

人のカネで投資ができるのが不動産投資の良いところです。頭金入れてまで不動産投資するくらいなら、その頭金で米国株投資した方がリターンは大きいです。だから、銀行からフルローンかつ低金利で融資してもらえる属性の良いサラリーマンしか不動産投資のメリットはないと思います。

給与所得は経費処理できない

サラリーマンは、個人事業主と違って、節税できる規模が全然小さいです。給与所得が増えてくるとどんどん所得税と住民税が膨らんで行きます。経費で落とすことがほとんどできません。私は雑所得もそれなりにあるので、交通費や宿泊費は経費が効きやすい雑所得から控除していますが、給与所得からは経費が認められることは全くありません。

税理士さんに相談しても、「給与所得が多いからしょうがないんですよね〜」と言ってニヤニヤしているだけで、なんの対応策も教えてくれません。

不動産投資が唯一の節税対策

そこで、自分なりに色々調べてみたところ、不動産を買って賃貸に回すと、購入資金のうち、土地価格以外は、家賃収入と給与所得を合算した収入から、経費で落とせるというサラリーマンにとって唯一の節税対策であることが判明しました。

築古マンションアパートがベスト

さてここで、どんな物件に投資すべきかです。

表面利回り(年間家賃収入総額を物件価格で割った%)が高い物件ほど儲かります。

まず、都会の新築分譲マンション1室買い投資。これは、セールスマンから電話がかかってくるよくありがちパターンの投資ですが、最悪らしいです。まず表面利回りがせいぜい5%ぐらいしかないです。維持費やら税金やらなんだかんだ引かれたら毎年持ち出しになりますし、新築はいきなり価値が下落するので、そのままの家賃でずっと貸していけそうもありません。しかも、鉄筋コンクリートの耐用年数は、47年なので、減価償却を毎年47で割った金額しか経費で認められないです。そもそも47年間も節税してたら、先に死んじゃいます。

同様に、新築マンション、アパート一棟買い投資。これも規模が大きいだけで、結果は同じことです。

早い話、新築は減価償却期間が長いので、だめなんですよ。

というわけで、耐用年数がとっくに過ぎた築古物件ということになります。これなら、木造で4年、軽量鉄骨で3年、重量鉄骨で6年、鉄筋コンクリで9年が減価償却期間なので、建物購入価格をこれらの数字で割った金額を毎年経費で認められます。かなりの節税になります。

築古マンション1室投資も同じ理屈になりますが、価格が安くて節税効果が小さいのと、入居するかしないかで、家賃収入が100%かゼロなので、見通しがすごく悪いです。築古一戸建て投資も最近流行っていますが、これも築古マンション1室投資と同じで、優先順位は低いです。しかし、最近は、銀行がなかなか融資してくれないらしく、属性の低いサラリーマンが次善の策として、築古マンション1室投資に注目しているのが実情のようです。

物件検索

築古一棟買いに絞って、物件を探すことにしました。以前に、友人のバーベキューパーティで知り合った不動産仲介セールスマンの人が割と真面目そうな人だったので、その人に相談して探してもらおうとしましたが、人は真面目で正直者なんですが、物件検索能力が期待していたほどではありませんでした。

自分でネットを使って探してみたところ、ラクマチサイトが便利であることが判明し、物件を検索して良さそうなものがあれば、その真面目なセールスマンに相談して内覧に行くということを繰り返しました。

その後もいろいろ、紆余曲折があったので、また別の機会に。

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投資の参考になりますよ!

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