不動産投資で築古マンション一棟買い その後

こんばんは、チャイです。2021年7月下旬に、築古マンションを一棟買いしました。理由は、節税対策です。何度か当ブログで経緯を書かせていただきましたが、その続編です。

合計7,500万円

結局、京都の街中で、そこそこの物件があったので、7,100万円で購入しました。色々、税金や登記費用、仲介手数料、火災保険などで、プラス400万円弱かかってしまいました。

火災保険で落とし穴

削れるところは、削りたい人間なんで、まず火災保険をどこか安いところがないかネットで相見積もりしてみました。ここで大きな落とし穴がありました!1階に店舗が入っているんですが、焼肉屋さんなんですよ。焼肉屋さんが入っていると、火災リスクが上昇し、火災保険料が跳ね上がります。色々削ったつもりなのに、10年間で、火災保険料が69万円になってしまいました。どうりで、1階店舗の家賃が高いはずだわ。火災保険分が織り込まれているのでしょう。

店舗は雑所得

さらにさらに、落とし穴が!店舗は住居ではないので、家賃に消費税が10%かかります。店舗は税制上、雑所得になるそうです。雑所得が1,000万円超えると、売上高の10%を消費税として納めなければなりません。

今まで雑所得から消費税を納めたことがなかったのは、1,000万円未満だったので、免除されていたらしいです。店舗の家賃が入ると、雑所得が多い年は、この1,000万円ルールに引っかかる可能性が出てきました。

重量鉄骨造り

さらに予想外なことは、鉄骨造りなので、建物価格を3年間減価償却で経費として認められると思っていたのですが、重量鉄骨造りなので、6年間の減価償却になりました。まあこれは、6年間トータルで考えれば、節税効果は同じかもしれませんが。

もう一つ痛かったことは、7,100万円のうち、なるべく土地価格を少なめにして建物価格を多めにして貰えば、節税効果が高くなるわけですが、売り手としては、土地価格を多めにして、建物価格を少なめにした方が、売却時の税金は少なくて済みます。この辺りの駆け引きで、結局、土地:建物=3:1になりました。土地価格が5,000万円、建物価格が2,100万円になりました。不動産屋さんに尋ねてみたところ、このあたりの実売取引価格は、このぐらいの面積であれば大体5,000万円ぐらいと言われたので、適正価格なのかなと思いました。

結局、建物の減価償却は、年間350万円x6年間ということになります。現在の年収から考えると、大体150万円ぐらいの節税効果が毎年6年間得られることになりそうです。

オーバーローン

給与が振り込まれている馴染みの地銀で融資を受けました。年利1.75%で25年ローンになりました。不動産だけでなく、手数料も何もかもフルローンで頭金なしで、ローンが組めました。こういう全部ローンを組むことをオーバーローンって言うらしいです。属性の良い給与所得者じゃないと今どき無理らしいです。不動産屋が驚いていました。自分的には、年利1.5%ぐらいで借りれると思っていたんですが・・・。

元金均等にしたので、最初は利息の支払いが多めで、だんだん軽くなっていきます。毎月の支払いは利息も含めて、約36万円になります。正直、家賃で返済していくと、管理会社の手数料や共用部分の電気代などを差し引いて、手残りゼロです。表面利回り8%だったんですけどね。

手残りゼロ!

ローンの利息や表面利回りを考えるとそんなに悪い投資ではないはずなのに、それでも、±ゼロとは驚きました。当然、25年後には物件がタダで手に入るので、得している方はずなんですが、不動産投資ってもっと儲かると思っていました。

不動産投資と株式投資

京都の街中なので、おそらく10年ぐらいしたら、土地の価格もじわじわ上昇するので、キャピタルゲインも狙えると思います。

でも、逆に地方だったら、地価が右肩下がりだから、8%の利回りでも損するかもしれません。株式投資であれば、配当利回り8%だけど、株価が少しずつ下がっているような状態です。今でもあるのかな?毎月配当型投資信託とか言って、配当は毎月振り込まれているけど、元本が削られていっているみたいな商品がありましたが、地方の物件はそんな感じです。地方の物件は人口減少の影響を受けているし、最悪、物件全体がゴーストタウンになりかねないです。そうなってしまうと、入居者もおらず、売却先もなく、固定資産税と維持費だけ永遠にかかってしまうという恐ろしいことになりかねません。

やっぱり、土地価格が右肩上がりの地域で物件を探すべきです。株式投資と同じですね。配当利回りが低くてもキャピタルゲインが狙える成長株ですよ。

でも、不動産投資の厄介なところは、維持費がかかるので、無配株ではマイナスになってしまいます。少なくとも維持費とローンを返済するだけの利回りは欲しいところです。

私の場合は、表面利回り8%以上かなあ。欲を言うと、ぎりぎり10%欲しいです。給与所得の少ない人なら所得税率が低いので、表面利回り6%でもいけるかもしれません。その代わり、銀行融資が通りにくくなりますし、融資がおりても利息が高くなるので、銀行に売上を持っていかれます。

頭金をたくさん入れるという策も唱える人もいますが、不動産投資に頭金入れるお金あったら、QQQでも買ってホールドしておいた方が儲かります。

税理士さんよ

さて不動産投資のお楽しみ、いろんなものが経費で認められるのかしら?

早速、税理士さんに相談してみました。家賃や電気、水道、ガス、スマホ代、駐車場代など、一部は不動産投資の事務仕事として経費で認められるかなと期待していましたが、「不動産管理会社を介して、物件を管理しているので、そんなに手間はかかっているわけないはずだから、経費として認められない」って言われました。

そーなんかなー?解釈の問題だと思うんですが。税理士さん変えてみようかな?このまま、大人しくしているのも良くないですし、経験値を積むために、税理士ドットコムに連絡して、別の税理士さんの意見も聞くことにしました。結果はまた別の機会で。

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