中古アパート不動産投資始めます

こんばんは、チャイです。いつもこの時期になると、確定申告で追加に払う納付税額が気になってきます。今年は、コロナの影響で、納税が5月31日までが期限です。今年も税理士さんから告げられた納付税額を見てびっくり。

163万円払いなさい

5月31日に銀行口座から163万円引き落とされます。

2020年は、ふるさと納税を147万円もしました。

予定納税も2回に分けて、すでにガッツリ引き落とされています。

にもかかわらず、さらに163万円も引かれるのですか!

6月からの住民税もさらに月々3万円も値上がりしました。

税理士さんの立場

私「海外の租税回避地域を使って、節税するとかなんとかないんでしょうか?」

税理士「なんともなりませんねえ。」と言って、ニヤニヤしているだけ。

確定申告の書類作成だけで、税別12万円も取っているのに、もっと顧客の資産を守ってくださいよ!と思ってしまいます。

しかし本来、税理士さんは、納税者の脱税や節税を助けるのが仕事ではなくて、正しく納税させることを手伝うのが仕事です。

要するに、税理士さんは、納税者から料金を取っていますが、立場上、税務署側の人です。

給与所得は逃げ道なし

私の収入の85%は、給与所得です。残りの15%は雑所得です。雑所得のほうは、経費が認められやすいですが、給与所得は経費が認められず、逃げ道無しです。

自分でなんとかするしかない

何か逃げ道ないか、必死で調べました。

米国株投資を始めたのも、このまま給与所得で税金を払って、現金を貯金しても、永久にリタイアできないことに気づいたからです。

そして、自分で調べて辿り着いたのが米国株長期投資です。

1つ目は却下

高額給与所得者が大きく節税できる方法を調べたところ、2つありました!

1つ目は、サラリーマンをやめて、フリーランスになって、今の職場の仕事を請け負う。

中田敦彦さんもyoutube大学で、サラリーマンやめて、仕事を請け負いなさいと言っていたけど、そんなことできるとは思えません。

今の職場でいるからこそ、給与所得がこれだけあって、雑所得も稼げています。フリーランスになったらこんなに稼げないです。正直無理です。そんなに私は実力ありません。今のポジションにいるから稼げているだけです。だから、却下です。

大家さんになる

残りのひとつは、不動産投資で買った物件の減価償却をぶつけて、年収を見かけ上、減らして節税する方法です。要するに、大家さんになるという節税対策です。

マンションなどを購入して、それを貸して、自分は大家さんになります。そうすると、マンションの購入費用が、どかっと1億ぐらいかかってしまいますが、それを法律で決められた年数で減価償却して、給与所得と相殺することができます。

ボロアパート投資が効率良し

色々調べてみたところ、細かいことは全て省略して結論を言うと、耐用年数が過ぎてしまった中古木造アパート中古軽量鉄骨アパートの節税効果が高いです。

ボロアパートの建物価格が1,600万円だったとして、それを購入して減価償却すると、4年間で減価償却することになります。すると、1年間で400万円も年収を見かけ上減らすことができます。結果的には、私の年収であれば、毎年180万円ぐらい税金を納める額が安くなります。

その浮いたお金を米国株に投資するのです!

不動産投資は儲からない

不動産投資は、株式投資に比べると全然稼げません。家賃収入が入っても、経費やローンの支払いなどを差し引いたら、2,000万円の物件だと、月2万円ぐらいしか儲からないと思います。空室増えたら赤字です。

不動産投資のメリット

でも、不動産投資が株式投資よりも良いところは、2つあります。

1つ目の良いところは、前述のとおり、減価償却で節税できるところです。高額給与所得の人には絶対おすすめです。

2つ目の良いところは、借り手の仕事が手堅いと、銀行がお金を貸してくれることです。

「株を買うからお金貸して!」と言っても銀行はお金貸してくれませんが、「アパートを買って投資する」と言うと融資がおります。

だから、優秀なサラリーマンは不動産投資をするメリットがあります。

株式投資で学んだ分散投資

ボロアパートは、故障など、修理のリスクが伴います。だから、安い物件を複数買って分散投資するのです。まず、1棟買ってみて、うまく行ったら、翌年か翌々年、もう1棟買います。なんか株式投資のドルコスト平均法みたいですね。

ぐるぐる回せ

しかし弱点があります。ボロアパートの減価償却の期間は、4年しかないことです。5年目には節税効果がなく、家賃収入もスズメの涙で、ローンの返済でほぼ全てが消えていきます。

この対策としては、高額給与所得の友達に減価償却の切れたボロアパートを市場価格よりも割安で売って、節税のノウハウも伝授します。友達に引き取られたボロアパートは4年間の減価償却の節税効果が復活します。

その売ったお金でローンを完済して、また銀行からローンで新しい物件を買って、減価償却4年間で節税する。そのまた4年後は、自分が友達に売った物件を買い戻して、減価償却の切れた物件を友達に売る。これを繰り返すと節税効果が持続していきます。友達も大喜び。

できるかな?やってみよう

人生は一回だけです。何事も経験です。2021年のうちに物件を探してみます。

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投資の参考になりますよ!

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