中古アパート不動産投資に大きな計算ミスが発覚!株式投資より楽じゃない

こんばんは、チャイです。やっと今年の確定申告が2021年4月15日に締め切られました。所得税、住民税があまりにも高いので、中古アパート不動産投資で節税する作戦を先日お話ししましたが、その続きです。

減価償却で節税

これまでのあらすじを述べますと、大家さんとして賃貸住宅の購入をすると、物件の建物購入価格が毎年減価償却に計上できます。給与所得が多い人は、給与所得から減価償却を引いた金額に対して所得税と住民税が計算されるので、節税効果があります。

新築区分マンション投資

ただし、この節税効果には期限があり、建物の構造で減価償却期間が違います。鉄筋コンクリート新築だと、47年間で減価償却になるので、2億円で建物を建てたら、2億/47年で、年間425万円を所得から引いてもらえることになります。しかし、実際には、2億円プラス土地の購入費がかかりますから、3億円ぐらいの借金になります。そんなフルローンを銀行が融資してくれそうにないです。

だから、小金持ちの給与所得者は、新築のタワーマンション1室だけの不動産投資を業者から勧められるのです。これだと、数千万円から始められるので、小金持ちでも始められます。しかし、仮に建物価格が2000万円として47年ですと、年間43万円の年収圧縮ですから、税率40%の高額所得者でも、年間17万円の減税にしかなりません。しかも1室だと空室が出ると、収益ゼロです。

中古ボロアパート投資

というわけで、中古のボロアパート投資が節税効果が高いと思いました。軽量鉄骨だと減価償却は3年、木造アパートだと4年です。毎年がっぽり減価償却で節税できます。減価償却が過ぎたら、買値で知り合いの高額給与所得者に売って、自分は別の物件を買って、また節税を繰り返すという作戦が良いと思いました。

盲点発覚!

ところが、税理士さんに相談したところ、大きな盲点が発覚しました!5年以内に転売すると、39%も譲渡益に税金がかかるそうです!減価償却を1年以上過ぎ去った5年以上に転売しても譲渡益に20%の税金がかかります。

減価償却にも税金が!

でも、買値で売れば、譲渡益がかからないんじゃないの?というのがこれまでの私の解釈だったんですが、なんと、建物購入費からこれまでの減価償却費相当額を引いた額よりも売値が高いと、その差額に譲渡益がかかるそうです!!

となると、減価償却で節税しても、転売すると、やっぱり税金からは逃げられないということになります。40%以上の税率がかけられている高額給与所得者なら、5年以上たってから転売すれば、20%の譲渡益だから、幾らかの節税効果はありますが、20%や30%程度の税率のサラリーマンだったら、大家さんの仕事がしんどいだけでリターンは全くないかマイナスリターンになってしまいます。

減価償却後の収益化は難しい

ということは、減価償却を終わった時点で、物件を塩漬けする戦略を取るかです。でも、家賃収入が入り、そこから経費を差し引いて、さらにその残額に所得税と住民税をかけられて、さらに残ったお金で銀行融資の元金を毎年返してお釣りを出さないと、持ち出しになってしまいます。

表面利回り10%以上は必要

実際に税理士さんにシミュレーションしてみたところ、表面利回りが10%以上ないと、フルローンで融資を受けると、5年目以降黒字で持続可能ではないということが判明しました。

フルローンを断念して、頭金たっぷり入れるぐらいのキャッシュとします。でもそんなにキャッシュがあるのなら、米国株投資に資金を回した方がリターンは高いですよ!何をやっているのかわからない状態に陥ります。

ちなみに、表面利回りとは、満室想定時の年間家賃収入を物件購入費で単純に割ったものに100をかけた数字です。

表面利回り10%以上の物件はない!

試しに、一棟売りや投資用区分マンションの表面利回りをネットで調べてみてください。めちゃくちゃ表面利回り低いです。7%あれば良い方です。10%以上あるなんて滅多にありません。表面利回り10%以上があるとしたら、レオパレスで大規模修理をしないと入居させられないか、地方でそもそも満室になり得ないような物件ばかりで、それ以外もほとんどが、訳あり物件です。

やはり米国株投資が最強

米国株株式投資ほど、不動産投資はリターンが良くないと思いました。節税効果もよほどうまくやらないと長期的には相殺されてしまいます。

しかし、それでも秘策を見つけました。物件契約ができたら、またご紹介します。

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投資の参考になりますよ!

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