こんばんは、チャイです。ちょっと古い話題になりますが、全国の公示地価が2022年3月22日発表されました。
当初の目論見
昨年に、中古マンション一棟買いをしたので、地価にも興味が出てきました。耐用年数越えの築古重量鉄骨マンションの建物減価償却を使って、所得税と住民税の節税対策をする目論見でした。フルローンを組んだあと、家賃収入でローンの元金と利息を払って、差し引きゼロにして、その他、経費や減価償却で節税して、税金の支払いを減らして残ったお金を米国株投資に回すという作戦でした。
しかし、それがなかなかうまくいきません。やっぱり、空室がちらほら出てきて、家賃収入が当初の目論見通りには入ってこないんですよ。家賃収入とローンを払うと、毎月３万円ぐらい赤字です。
その上、税理士がなんやかんやとそれは経費で認められませんとか言ってきて、こちらの思い通りにいきません。税込27万円も税理士は請求してくるのにどうなっとるんや？
それでも、減価償却が大きいので、節税になっているんですが、最初に夢描いていたほどではなかったです。世の中そんなに甘くないというか、日本の税法はスキがありません。
今年の公示価格
本題に戻って、今年の公示地価は、極端な言い方をするとこんな感じです。
新幹線の速いやつが停まる駅がある都市の地価は上がっている。
それ以外の都市や田舎は下がっている、です。
公示価格の推移
日経新聞の電子版の以下のサイトで年次推移も見られます。
過去５年間を見ることもできます。赤くて長いほど土地の価格が５年間で上がっているということです。
関西圏では、大阪市、京都市、神戸市は上がっています。それ以外の田舎は下がっているか、怪しいです。
関東圏も東京周辺は上がっていて、田舎は下がっています。
他の地域も見てみましたが、福岡、仙台、広島みたいな新幹線の速いやつが停まる駅がある都市の地価は上がっていますが、それ以外の田舎は怪しいです。
過去1年を見ても、同じようなものです。関西と関東がこんな感じです。
よく見ると、東京のど真ん中と大阪市のど真ん中は青色で、地価が今年は下がっています。
これは、インバウンドの回復が遅いからだそうです。
今までめっちゃ上がっていたから、株で言うところのグロース株の調整局面なんでしょう。
田舎は利回りが良いが
なにが言いたいかというと、不動産投資も家賃の利回りが良いのは、田舎の物件ですが、地価が下がるので、結局損します。空室を埋めるのも大変なので家賃も将来的には下げないといけないかもしれないです。
買うなら、家賃の利回りは低めでも、新幹線の速いやつが停まる駅がある都市の物件で地価の上昇を狙うことです。将来的に家賃も上げることもできます。
株に似ている
これって、高配当株と成長株の話に似ていませんか？あまり高配当株にこだわっていると、株価が上がらなかったり、むしろ下がったりします。また業績不振で減配のリスクも出てきます。
一方、成長株は、配当が少ないですが、株価がどんどん上がっていきます。配当も将来は増配していきます。
結局、配当を期待するより、株価の上昇に期待した方がリターンは大きいです。
不動産投資とめっちゃ似ています。
