不動産投資でもキャピタルゲインは超重要

こんばんは、チャイです。不動産取得税の支払いが終わり、あとは、米国株投資のクリスマスラリーの行方を見守るだけとなりました。本業は12月30日の夜まで残っています。もう泣きそう。

築古物件ベスト

再三、お話ししてきました中古アパート投資についてです。中古アパート一棟買い投資で失敗しないコツについて、わかったことをまとめます。

給与所得者が不動産投資を行う主目的は、節税対策です。だから、物件建物の減価償却が毎年大きくて期間がそこそこ短い物件を買わなければなりません。毎年の減価償却がわずかで期間が何十年にも及ぶと節税効果が低いです。

したがって、新築は最悪です。減価償却期間が短いからです。買うなら、中古、なるべく耐用年数が過ぎているものが減価償却期間が短くて宜しいです。

フルローンベスト

銀行ローンは、なるべくフルローンで買うべし。頭金を半分近く入れないといけないようなサラリーマンにはお勧めしません。フルローンで利息が年2%未満でないと損です。頭金を半分近く入れないといけなかったり、利息が2%以上あるような条件だったりしたら、やめておいた方が良いです。損です。頭金払うお金あるなら、QQQでも買っておいたほうがもっと儲かります。他人の金で投資できるのが不動産投資のメリットです。自分の金を持ち出すんだったら、米国株投資の方がずっとリターンが高いです。

表面利回りはそこそこで

表面利回りは、あまり高いものはお勧めしません。当初は、表面利回りが10%以上の物件を狙っていました。しかし、どうも間違いでした。表面利回りが高い物件は、何か大きな問題を抱えています。もしくは、地方の物件です。

今後、地方の人口はますます減少していきます。入居者が入らなくなるリスクが高いので、表面利回り通りにキャッシュが入ってこなくなります。株式投資で言うところの減配リスクです。不自然な高配当株は減配のリスクが高いのと同じで、地方の高表面利回り物件は、入居者が入らなくなる、家賃を下げる必要などが出てきて、インカムゲインが期待できなくなります。

米国株の高配当株では、株価が下がって、高配当になっている銘柄がありますよね。今の株式市場って、結局、キャピタルゲインが上がっている銘柄で成長しているわけで、成長が止まった高配当株が主役ではないですよね。それと同じで、地方の表面利回りが高い物件は、地価が下がっているので物件が安くなって、表面利回りが高くなっています。このまま人口が減り続けると、居座り続けた人が1室だけ入居していて、それ以外は空室、立ち退いてくれないので、お取りつぶしにもできないし、売りに出しても誰も買ってくれない。固定資産税と維持費だけ取られるみたいなにっちもさっちも行かない状況に陥ります。

地価が上がっているところで

都市部で地価が上がっている地域でないと、将来的に売る時に困るし入居者も埋まりません。家賃も上げられないです。家賃が値上げできないと、インカムゲインが増えません。株式で言うところの増配ができません。

今後、人口が増え続ける、もしくは地価が上がり続けることが期待できるところといえば、京阪神なら、大阪の環状線沿線と地下鉄御堂筋線沿線、京都の洛中ぐらいなもので、神戸ですら怪しいです。地方なら、東京23区と埼玉県、千葉県、神奈川県の首都圏近郊の一部、名古屋市の一部、福岡市の一部ぐらいじゃないでしょうか?

私の目の届く範囲となると、大阪の環状線沿線と地下鉄御堂筋線沿線、京都の洛中までです。東京は遠いし、しょっちゅう見回りに行けません。今の物件ですら、ちょっと目を離していると、不動産管理会社の担当者はすぐサボります。しょっちゅう、こっちから催促しないとデフォルトは「何もしない」です。

シーゲル流投資の呪縛

株式投資の最初にハマった誤解と同じことが不動産投資でもいえます。シーゲル流投資に囚われて、高配当のインカムゲインが大事に思えてきて、不動産投資でも高利回りに魅力を感じてしまいました。しかし、実際にはそうではないです。キャピタルゲインがより大事です。PERが高くても成長株の方がリターンが高いです。地価が上がるところで、そこそこの利回りの物件が良いです。

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バフェット氏の言うところの、「理解できない銘柄には投資しない」、と言うのは不動産投資も当てはまると思います。土地勘のない地域の物件は確かに危ないです。自分のよく知っている地域の方が安全です。