築古アパート一棟買い投資で満室にするコツが判明

こんばんは、チャイです。去年の今頃、京都で築古アパート一棟買いしました。その後、コロナ自粛の影響やネズミ発生トラブルなど色々あって、最悪時には4室空室が出ていました。

ついに満室

試行錯誤した結果、2022年7月からめでたく満室になりました。

インターネット無料にしたり、駐輪場を作ったり、宅配ボックスをつけたり色々しました。しかし、なかなか決め手になるものがなく、満室には程遠い有様でした。

家賃を下げた方が良いよ、とか不動産管理会社からも言われていたのですが、それをするとますますジリ貧になりますし、先ほど述べた色々付加価値をつけて、家賃をむしろ値上げして頑張ってみたんですよ。

ペット可物件

ネットやユーチューブでよく言われているコツとして、ペット可物件は少ないのでペット可にするとすぐに満室になる、というのも試しにやってみたのですが、全く効果がありませんでした。

そもそも重量鉄骨造りのユニットバスワンルーム築古アパートで、ペットを飼いたいという顧客は居ないようです。

もっと高級なオートロック付き鉄筋コンクリートワンルームマンションならそういう一人暮らしのお姉さんが借りてくれそうですが、私が個人で一棟買いできるような安アパートでペットを飼う余裕のある借主はいないでしょう(笑)。

エサ作戦

結局、何をしたら満室になったのかというと、借主と不動産仲介店に対してエサをぶら下げたのが極めて効果がありました。

すでに私の物件は、敷金礼金ゼロです。連帯保証人も不要です。もうサービスできるところはなさそうですが、保証会社に支払う最初の手数料を私が負担することにして借主の負担を軽減し、さらに契約成立時に受け取る不動産仲介店の報酬を家賃1ヶ月分ボーナスとして増やしたところ、あっという間に成約しました。

結局こういうこと

不動産仲介店は1ヶ月分余分に報酬がもらえるので、来店した顧客に必死で私の物件をお薦めします。無理に勧めてもなかなか首を縦に振らないので、今なら保証会社に支払う最初の手数料も大家さんが払ってくれますよ〜、良心的な大家さんですよ〜みたいな感じで、ダメ押しするのでしょう。

周辺物件と同条件にしておく

最近は、スーモやホームズ、ヤフー不動産などのポータルサイトから顧客は自分で検索して物件を探します。そして自分の目星をつけた物件を扱う不動産仲介業者に連絡して、内見をします。その時に、別の物件も内見を薦められたりするわけですが、そこで何とか設備や家賃で周辺物件と肩を並べておいて、最後は仲介業者がうまくお薦めしてくれるエサをこっちが準備しておくと自分の物件で決まりやすいということなんだと思います。

それでも米国株投資最強

満室になると、ローン返済しても手残り金が毎月数万円黒字になるペースです。ここから所得税と住民税、固定資産税を支払わなければなりません。何も持ち出しせずに、家賃でローンを返済しているわけですから、25年間のローン返済後には土地と建物が丸々自分のものになるので、損はしていないんですけど、やっぱり米国株投資の方が、圧倒的にリターンは大きいと思います。

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不動産投資は、銀行からお金を借りて投資ができるので自分の懐が痛まないことと、物件の減価償却の控除が受けられることです。この辺りが株式投資にはないメリットです。